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房产中介购房后转卖牟利的合同不成立
2017-04-21 作者: 记者 李靖 邓中豪/天津报道 来源: 经济参考报

  日前,天津市滨海新区人民法院塘沽审判区判决了若干起房屋买卖合同纠纷案件。这些案件均涉及二手房交易市场行为,签订合同的买房人其实并无真实的购房意图,而是为了先占房屋的购买机会,然后再另寻买主出售牟利。法院认为,签订合同的买房人身份为具有房产中介背景的关联人员,其利用掌握房屋信息资源的优势签订房屋买卖合同,在其无法明确实际买房人的情况下,应认定其签订房屋合同时意思表示不真实,房屋买卖合同依法不成立。

  据介绍,上述案件均为具有房产中介背景的关联人员与市民签订房屋买卖合同后先占房屋,然后再将房屋转售他人并办理过户。卖房人提出不再继续履行合同,房产中介及关联人员则主张继续履行或者赔偿其损失。例如,2016年3月,天津某房产中介公司关联人员尤某与卖房人吴某签订了房屋买卖居间合同,约定尤某以81万元购买吴某的房屋,并约定卖方同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。吴某发现尤某系房产中介关联人员的身份后,表示不再继续履行合同。尤某向法院起诉,要求吴某继续履行合同或者赔偿其损失。

  天津市滨海新区人民法院塘沽审判区审理后,认定双方签订的买卖合同不成立,驳回了尤某主张继续履行或赔偿损失的诉讼请求。

  据该院民二庭负责人李桂华介绍,此类案件的买房人均为具有房地产中介背景的关联人员,在二手房交易市场中,其利用房源信息优势及熟悉房屋交易流程的优势,与卖房人签订房屋买卖合同后,再转卖他人从中牟利。此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋,此举是为了便于让实际买房人看房。同时约定卖房人同意过户给第三方,是为保证卖房人与实际买房人办理过户手续。

  天津市滨海新区人民法院塘沽审判区认为,此类案件中,签订买卖合同只是具有房产中介背景的关联人员为了先占房屋的购买机会,然后再通过将房屋转售他人从中牟利。签订合同的买房人并非真要购买房屋,双方也并未形成买与卖的合意,签订买卖合同不是真实意思表示,故买卖合同不成立。具有房产中介背景关联人员的前述行为,既会造成实际买卖双方互不了解,影响实际买卖双方的缔约选择权,也会导致房屋交易环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险,影响了实际买卖双方当事人的合法权益,也有违诚实信用原则,并且干扰了正常的房屋交易市场秩序,故依法不应保护。

  天津万华律师事务所律师李琳认为,中央明确提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。天津市滨海新区人民法院塘沽区认定合同不成立,打击了二手房交易市场中房产中介人员利用信息不对称炒房牟利的行为,对于维护房地产市场秩序起到了积极作用,有利于在限购、限贷、限售之外,通过司法手段,遏制非法炒房行为。

  天津社会科学院社会学研究所所长张宝义认为,长期以来,一些游走在法律边缘甚至违反法律的行为,对于部分城市房价的不正常上涨起到了“推波助澜”的作用。现实生活中,许多购房者通过制作假离婚证、假户口簿,骗取银行首套房贷款优惠;一些购房者伪造收入证明等材料,骗取银行贷款额度;甚至有房地产中介人员直接参与制作假证,协助购房者骗取银行贷款。在许多房价上涨过快的城市,都出现过房产中介人员散播楼市谣言,甚至联手操纵二手房市场、提高二手房挂牌价的行为。打击炒房行为,仅靠行政力量是不够的,司法机关也应积极介入,对各类非法炒房行为依法严厉打击。

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